Гостиничный рынок России довольно молод. Он проходит стадию взросления и становления. Наравне с признанными международными гостиничными компаниями и известными сетями на рынке работают российские сети и управляющие компании, которые с успехом развивают собственные гостиничные бренды. Опыт международных компаний (Marriott, Hilton, Rezidor SAS, Radisson SAS, Royal Hotel, Novotel, Accor) базируется на многолетнем присутствии на мировых рынках,  российские управляющие компании обладают значительно меньшим временным горизонтом в развитии, но уже накопили значительный опыт и экспертизу для успешной реализации гостиничных проектов. В России функционируют около 5 тыс. гостиниц общим номерным фондом 910 тысяч номеров. 41,7% новых номеров приходится на Москву, 36,2% - на Санкт-Петербург, а на регионы России - 22,1%.

Варианты развития

Популярными форматами для развития гостиничных проектов являются: городские бизнес-отели (города с миллионным населением, центры с высокой деловой активностью, промышленные и культурные, исторические центры, центры развития спорта); загородные отели, клубные отели (примыкающие области к городам с миллионным населением); санатории, пансионаты (отдых, восстановление, лечение); курортные отели.

Давая положительную оценку развитию гостиничного бизнеса в России за последние годы, мы понимаем, что во многом это стало возможно именно с приходом международных операторов и управляющих компаний. Этот же фактор повлиял на формирование рынка российских управляющих компаний, которые начали появляться в начале 2000 года. Взяв за основу своей работы международный опыт, стандарты и требования к управлению, обладая пониманием специфики работы в регионах, российские компании выбрали своей стратегией работу в наиболее востребованном сегменте 3*-4* отелей, тогда как для международных компаний приоритетным направлением развития являются отели верхнего сегмента 4*-5*.

Оценивая деятельность российских компаний нужно отметить, что такие компании более гибкие к решению поставленных задач в проектах. Они владеют опытом работы с местными органами законодательной и исполнительной власти, особенностями работы региональных проектных организаций и спецификой строительства объектов. Выполняя стратегическую задачу по развитию и укреплению позиций на рынке, российские компании готовы подходить индивидуально к каждому новому проекту.

Основное рыночное преимущество российских управляющих компаний лежит в плоскости предъявляемых требований в гостиничному проекту. По словам Кирилла Иртюга, генерального директора УК «РосинвестОтель»: «Компания рассматривает девелоперские проекты в сфере гостиничной индустрии, от нового строительства, реконструкций существующих гостиниц, перепрофилирования в отель промышленных объектов, а так же многофункциональные комплексы. Гостиничные проекты c номерным фондом от 40 номеров, минимальной площадью номера 18 метров, в городах с население от 200 тысяч, для развития гостиничного бренда «VOYAGE Hotels&Resorts»».

К лидерам рынка можно отнести управляющие компании, которые оказывают полный цикл услуг по созданию и управлению гостиничным проектом. Это значит, что работы начинаются с поиска необходимого участка под застройку, создания концепции проекта и его инвестиционной модели и заканчиваются на этапе комплектации, обучения персонала и ввода объекта в коммерческую эксплуатацию.

В цифрах

Если инвестор владеет зданием или сооружением и желает реализовать проект создания отеля, управляющие компании помогут в рамках договора по оказанию консультативных услуг, оценив возможность организации отеля, на основании требований и стандартов, создать концепции нового отеля. В небольших городах оптимальный формат для гостиничного проекта - 50-60 номеров, для этого потребуется порядка 2300 кв. м площади здания. Гостиничные проекты сегодня реализуются при следующих внешних факторах, которые влияют на проекты: ограниченное количество или полное отсутствие выделенных площадок под строительство гостиничных проектов; в регионах, в исторических и культурных центрах, здания, которые возможно использовать под организацию отеля, часто имеют охранный характер (памятник федерального или регионального значения), что накладывает на проект ряд существенных ограничений; имеющиеся здания под редевелопмент не соответствуют сетевым требованиям; высокие кредитные ставки для проектов, как следствие увеличение окупаемости и снижение интересов инвесторов. Строительство нового гостиничного комплекса, категории 3-звезды с номерным фондом 50 номеров обойдется инвестору на 1 кв. м гостиничного номера «под ключ»  - от 2200 долларов. В зависимости от локации нахождения отеля, срок окупаемости проекта составит от 7 до 10 лет.

Управление гостиницами, как правило, происходит на основании договоров единоличного исполнительного органа, договоров доверительного управления (основной договор), договоров аренды (крайне редкий вариант). Международные операторы заключают контракт на управление сроком не менее 10 лет, российские компании – от 5 лет. На гостиничном рынке значительное число гостиниц старого советского образца - порядка 56% от всего номерного фонда. Редевелопменту и реконструкции подверглись не более 10%. В среднем окупаемость 5-звездочного бизнес-отеля составляет от 10-12 лет при средней доходности 15-16%, 4-звездочного – за 8-10 лет с доходностью 17-18%, 3-звездочного – 7-9 лет при доходности 19-20%.

Часто собственники проектов действующих отелей, а также инвесторы проектов до конца не понимают всех преимуществ работы c управляющей компанией и гостиничным оператором. А преимущества на лицо: 

- централизация продаж (единый центр бронирования, online-бронирование, работы с внешними контрагентами);

- единый маркетинг и продвижение;

- pr и реклама;

- выставки и конференции;

- единая клиентская база, позволяющая напрямую работать с гостями сети;

- возможность организации событийных мероприятий на базе объектов сети;

- обучение персонала и возможность погружения в среду действующих объектов;

- единая систем закупок и контрактов.

Все это ведет к экономическому эффекту, сокращению издержек и затрат, улучшению макроэкономических показателей проекта, окупаемости проекта. Приходя к решению о начале гостиничного проекта уже на этом этапе, стоит задуматься о надежном, опытном партнере, который сможет учесть все аспекты развития проекта и сделать проект эффективным и доходным.