Менее высокие, чем ожидали чиновники, темпы строительства гостиниц в Петербурге дополнительно подчеркивают, что есть значительный потенциал для логичного и качественного развития этого рынка

Правительство Петербурга не смогло вовремя отрапортовать о выполнении городской Программы размещения объектов гостиничной инфраструктуры, утвержденной в июле 2004 года. Достигнуть к 2010-му намеченного показателя – 32 тыс. гостиничных номеров – как и предполагал «Эксперт С-З», исходя из динамики ввода новых гостиниц (см. «Капризы сегмента», №46 от 10 декабря 2007 года), не удалось.

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), в городе функционирует 631 гостиница с общим фондом немногим более 27 тыс. номеров. Причем город дотянул до этого уровня лишь в результате не очень корректного изменения методики учета действующих гостиниц, когда стала очевидной нереальность выхода на запланированные показатели. Профессиональные же консультанты рынка недвижимости оценивают реальный ресурс качественных гостиниц гораздо скромнее – всего 14-17 тыс. номеров.

Несмотря на энергичное содействие руководителей КИСП в реализации гостиничных проектов, изначально было очевидно, что арсенал имеющихся у властей инструментов стимулирования гостиничного девелопмента ограничен. Главный фактор – потенциал развития гостиничного рынка, отражающий уровень инвестиционной привлекательности этого сегмента недвижимости: ситуацию со спросом на места в гостиницах и динамику реальных туристических потоков в Петербурге. Наконец, менее высокие темпы развития гостиничного рынка – это следствие многих актуальных для города проблем формирования комфортной среды и развития инфраструктуры.

Стратегическим курсом

Наделение Программы развития гостиничной инфраструктуры статусом стратегического проекта должно было свидетельствовать об инвестиционных приоритетах администрации города. Преференции, полагающиеся стратегическим инвесторам, распространялись на все гостиничные проекты, согласованные властями Северной столицы. Прежде всего, это позволило предоставлять инвесторам городские объекты недвижимости целевым назначением – минуя торги, причем по более льготной специальной инвестиционной оценке. Кроме того, каждый гостиничный инвестор, в принципе, мог рассчитывать на административный ресурс чиновников КИСП по «ручному сопровождению» проекта.

Председатель КИСП Алексей Чичканов не склонен переоценивать влияние материальных инструментов: «Главным аргументом для роста количества средств размещения и появления новых операторов стала не столько инвестиционная оценка как единственный механизм финансовой поддержки вложений в гостиницы, сколько сама программа, признанная стратегическим проектом, и лозунг, посыл города к инвесторам: гостиничные инвестиции – приоритетные. И это сработало. Это показывает, насколько нужна городу стратегия развития, может быть, в качестве даже не конкретных мероприятий, а политических лозунгов, что важно для города. Инвесторы на это чутко реагируют».

Участники рынка, в частности член правления и директор филиала Российской гостиничной ассоциации, генеральный директор Cronwell Development Алексей Мусакин, полагают, что город мог бы задействовать дополнительные инструменты (налоговые льготы, субсидии и т.д.) для инвесторов. Например, для проектов строительства гостиниц класса «три звезды», создание которых считается наиболее необходимым. Так, в Греции при строительстве отеля определенной «звездности» в конкретном месте предоставляются налоговые льготы и компенсируется часть расходов по кредиту. Однако Чичканов считает это нецелесообразным: «Мне кажется, что для нашего города важнее задача создания более открытой и удобной среды для бизнеса, а не поддержки конкретных отелей и производителей».

Однако динамика ввода в Петербурге новых гостиниц явно отстает от ожиданий чиновников. В городской программе однозначно ставилась задача увеличить номерной фонд на 15 тыс. номеров, построив около 150 отелей (в среднем по 100 номеров). Стартовое состояние рынка, зафиксированное на момент принятия документа, – 165 объектов на 16 тыс. номеров (32 тыс. мест), включая пригородные гостиницы. Таким образом, номерной фонд должен был почти удвоиться – до 31 тыс. номеров как минимум. Кстати, в дальнейшем руководители КИСП заявляли даже о намерении достичь 32, и 32,9 и 34 тыс. номеров.

Антикризисная статистика?

Согласно официальной информации КИСП о ежегодном приросте гостиничных объектов с 2005-го по 2010-й включительно (именно она приводилась каждый год как свидетельство достижений в развитии гостиничной инфраструктуры), введены в эксплуатацию лишь 5 тыс. 554 номера – 90 отелей различного класса и масштаба, в том числе в пригородах. В этой связи возникает вопрос: каким образом при таком приросте номерной фонд мог увеличиться с исходных 16 тыс. номеров до 27 тыс. 83 (631 гостиница), как утверждает КИСП?

Объяснение арифметического «феномена» кроется, судя по всему, в изменении чиновниками методики подсчетов. Это произошло в 2008 году, когда стало очевидно, что хоть как-то приблизиться к означенным в программе показателям к 2010-му можно лишь при ежегодном вводе 4-5 тыс. номеров.

На тот момент динамика открытия новых отелей выглядела совсем неутешительно. В 2006 году начали функционировать лишь девять гостиниц на 153 номера (исключительно мини-отели) – вместо ввода 24 объектов, запланированного КИСП. Ситуация повторилась и в 2007-м – открылись девять гостиниц на 524 номера.

Поэтому, видимо, и возникла идея включить задним числом в общий объем гостиничных объектов мини-отели, до тех пор не принимавшиеся в расчет и фактически игнорировавшиеся властями. Благодаря этой «антикризисной» инвентаризации вдруг в конце 2008 года номерной фонд достиг 24 тыс. 567 номеров (549 гостиниц), хотя годом ранее он составлял лишь 19 тыс. 649 номеров (356 отелей). А в дальнейшем за счет проведенной задним числом «легализации» мини-отелей и хостелов на официальном гостиничном сайте КИСП изменилась и вся картина роста номерного фонда – начиная с 2005 года.

Более того, чиновники декларируют, что, оказывается, с учетом пригородных пансионатов и санаториев (они тоже не упоминались в стартовых условиях программы) в Петербурге есть уже 32,5 тыс. номеров, то есть программа может считаться, по сути, выполненной. Алексей Чичканов замечает, что в Европе принято учитывать все объекты размещения, независимо от их класса и формата. Это действительно так. Тем не менее, на наш взгляд, все-таки корректнее оценивать реальную динамику ввода новых гостиничных объектов и эффективность исполнения программы, не отклоняясь от исходной системы координат (не учитывавшей ни мини-отели, ни пригородные объекты). То есть от программы, ставившей действительно масштабные задачи по развитию гостиничной инфраструктуры.

Качественный резерв

Реальная ситуация с насыщением рынка Петербурга гостиничной инфраструктурой оставляет огромный простор для развития. Качественный гостиничный комплекс города (за исключением мини-отелей, ведомственных гостиниц, общежитий и гостиниц в пригородных зонах), по статистике «Colliers International Санкт-Петербург», на начало 2011 года насчитывал 119 объектов с 17,4 тыс. номеров. Аналитики Praktis C&B говорят о 92 отелях с общим номерным фондом 17 тыс. 891 номер. А специалисты компании Maris|CBRE оценивают сегмент качественных гостиниц в Петербурге еще скромнее – 14 тыс. 710 номеров в 63 отелях.

Не достигнут и заявлявшийся при утверждении городской гостиничной программы среднеевропейский показатель – семь номеров (14-15 мест) на 1 тыс. петербуржцев. Северная столица располагала тогда лишь семью местами, между тем в Праге этот показатель составлял 12,5, в Берлине – 14,5, в Париже – 18, в Вене – 26, в Амстердаме – 35,4 места. Даже по данным КИСП, в Петербурге достигнут уровень 5,8 номера на 1 тыс. жителей. По оценкам же консультантов, качественной гостиничной недвижимости гораздо меньше – порядка 3,5 номера на 1 тыс. горожан.

Тем не менее за последние три года вывод на рынок новых отелей приобрел достаточно стабильный характер, превысив 1 тыс. номеров в год. На 2011-й КИСП прогнозирует открытие 11 гостиниц общей емкостью почти 1400 номеров, причем среди них – ряд крупных и брендовых, ввод которых анонсировался еще в 2009-2010 годах.

«Звездные» перекосы

В Петербурге, как ожидается, в ближайшие два-три года сохранится тенденция, отмечавшаяся в последние пять лет. Наиболее активно инвестиции поступают в дорогие гостиницы (четыре и пять звезд), за счет которых и обеспечивался наибольший прирост номерного фонда. По подсчетам Praktis C&B, номерной фонд четырех- и пятизвездных отелей увеличился с 2006-го по 2010 год почти в полтора раза, сегмент же трехзвездных гостиниц развивался менее интенсивно. Более того, их доля даже снизилась с 56,8 до 51,9%. В общем объеме созданного в Петербурге качественного номерного фонда на долю отелей сегмента «три звезды» пришлось лишь 35% (1,6 тыс. номеров).

В связи с этим примечательно, что в 2010 году не введен ни один крупный отель «три звезды». Так, расширился на 60 номеров пятизвездный Taleon Imperial Hotel, позиционировавшийся как бутик-отель. А все пять новых больших отелей относятся к сегменту «четыре звезды». Среди них выделяется открытие апарт-отеля StayBridge Suites на 183 номера под управлением оператора InterContinental Hotels Group. По словам Алексея Чичканова, это первый настоящий аппарт-отель: «Это именно то, что мы ждали, – классический аппарт-отель, где можно на длительное время снимать номер с уборкой, стиркой, питанием, предлагающий европейское качество услуг со стандартами международной сети». Он расположился в многофункциональном комплексе около Московских ворот, построенном Торговым домом «Менахем» (владелец сети универсамов «Сезон»). Кстати, в этом же комплексе годом ранее открылся самый большой в Петербурге новый отель Holiday Inn (557 номеров), тоже четырехзвездный, управляемый также InterContinental Hotels Group.

Тенденция к созданию прежде всего высококлассных отелей, по-видимому, подтвердится и в 2011 году. При этом следует отметить, что в число участников гостиничного бизнеса Петербурга войдут не представленные ранее бренды четырех- и пятизвездных отелей под управлением международных операторов, которые только сейчас проникают на рынок Северной столицы. Фешенебельный отель Four Seasons (оператор – Four Seasons Hotels & Resorts) появится рядом с Исаакиевским собором – в Доме со львами. Срок его ввода не раз переносился, реконструкция же особняка Лобанова-Ростовского вызывала острые дискуссии и протесты со стороны защитников культурного наследия. Будет создан пятизвездный отель W (сеть Starwood Hotels & Resorts Wordwide). Кроме того, должен открыться отель «пять звезд» под управлением Domina Hotels and Resorts на Большой Морской улице. Если, конечно, в очередной раз не сорвутся сроки его присоединения к электромощностям (ввод отеля анонсировали еще на март 2008 года).

В четырехзвездном сегменте будет открыт первый в Петербурге Swissotel (оператор – Fairmont Raffles Hotels) на улице Правды. Планирует усилить свое присутствие в этом сегменте InterContinental Hotels Group, готовая открыть даже два больших отеля Crown Plaza – на Лиговском проспекте и рядом с аэропортом.

Демократичный потенциал

Близость к насыщению пятизвездного сегмента с учетом ожидаемого ввода новых отелей отмечают практически все эксперты. Не вызывает сомнений и сохраняющаяся для Петербурга актуальность строительства в большем количестве качественных гостиниц уровня «три звезды» (и отчасти «две звезды» – при строгом соответствии западным стандартам).

Примечательно, что при снижении в кризис заполняемости отелей, по разным оценкам, на 10-20%, более всего «просели» гостиницы «пять звезд». В свою очередь, сегмент «три звезды» стал быстрее восстанавливаться. По информации Maris|CBRE, загрузка таких гостиниц увеличилась в 2010-м до 56% (по сравнению с 50% годом ранее) и на 5% выросла выручка на один номер (у четырех- и пятизвездных отелей она осталась на уровне 2009 года, снизившись в среднем по рынку на 25-30%).

«В Петербурге не хватает нормальных отелей „три звезды“ недалеко от центра города, – подчеркивает генеральный директор по России и СНГ компании Accor Hospitality Алексис Деларофф. – Мы видим, что такие гостиницы очень хорошо работают в центре. Конечно, они испытывают влияние высокого и низкого сезонов, тем не менее отели „три звезды“ достигают 70% среднегодовой загрузки. У нашего отеля IBIS на Лиговском проспекте загрузка в этом году будет, очевидно, даже выше. Петербург – это прежде всего туристический город, ему требуются трех- и четырехзвездные гостиницы, и мы концентрируем свое развитие именно в этом направлении». Планы Accor по расширению бизнеса в Северной столице связаны, в частности, с перспективами возведения второй очереди NOVOTEL на улице Маяковского, нового отеля рядом с IBIS (инвесторы планируют снос здания), а также, возможно, апарт-отеля.

«Петербургу уже достаточно имеющихся пятизвездных проектов, пока в городе не будет изменена инфраструктурная ситуация – чтобы в аэропорту стало больше авиакомпаний, увеличился турпоток и т.д., – убежден генеральный директор NAI Becar Hospitality Блейк Андерсон-Бунтз. – Основное направление строящихся сейчас гостиниц – „четыре звезды“, и в городе появится ряд действительно хороших отелей. Наверное, возможности для развития в этом сегменте еще есть, но он уже скоро приблизится к уровню, который достаточен для текущего турпотока».

Наиболее перспективным Андерсон-Бунтз считает создание новых трехзвездных отелей: «Нужны качественные гостиницы площадью 10-12 тыс. кв. м – это даст разумный финансовый эффект. Возможно, необходимы и гостиницы „две звезды“. Это позволит сделать Петербург доступным для нового сегмента туристов. Однако очень сложно найти хорошие места, где можно построить такие гостиницы, – это реальная проблема для развития данного направления».

Инвестиционный расклад

Тем не менее некоторым инвесторам под пятизвездные отели достаются весьма привлекательные здания в историческом центре. Связанные с совладельцами лесопромышленной группы «Илим» братьями Борисом и Михаилом Зингаревич компании получили целевым назначением три федеральных памятника – здания на Марсовом поле, на Конюшенной площади и на Невском проспекте, 7/9 (известное как «Авиакассы»). Признавая необходимость для города отелей «три звезды», Алексей Чичканов при этом отмечает сохраняющуюся привлекательность для инвесторов пятизвездных проектов: «Они по-прежнему очень заинтересованы в строительстве именно гостиниц „пять звезд“, причем даже там, где много имущественных обременений. И сам факт, что инвесторы не боятся заниматься сложными объектами, свидетельствует о том, что они верят: сегмент пятизвездных гостиниц еще недостаточно насыщен».

Заинтересованность в создании отелей самого верхнего сегмента подтверждает первый вице-президент по развитию бизнеса группы Rezidor Арилд Ховланд: «Компания Rezidor управляет более чем 50% номерного фонда действующих гостиниц международных брендов в Петербурге, но несмотря на это мы видим, что в городе имеются неохваченные сегменты. Мы продолжаем изучать стратегически выгодные местоположения, особенно для потенциальных проектов гостиниц высшей категории и класса „люкс“. Одно из актуальных направлений развития в городе – поиск оптимального места и партнера для реализации проекта Hotel Missoni».

Инвестиции в гостиничную недвижимость, несмотря на кризис, остаются долгосрочными, надежными вложениями, причем в некоторых случаях даже способными конкурировать с инвестициями в другие сегменты коммерческой недвижимости. «В кризис гостиницы оказались полезны в многофункциональных комплексах, где, как ожидалось, основной будет доходность от бизнес-центров, – замечает Чичканов. – Некоторые инвесторы говорят, что строили гостиницы, по сути, для галочки, а теперь увидели, что они приносят доход, а бизнес-центры – убытки. Туризм у нас в городе всегда будет, а гостиницы – вид бизнеса, не сильно зависящий от колебаний экономической ситуации и емкости самого рынка».

Быстрее и надежнее

Вложения в отели «три звезды», по мнению большинства экспертов, в нынешних реалиях окупаются быстрее, чем инвестиции в высококлассные гостиницы. Между тем до кризиса было распространено мнение, что отель «пять звезд» обеспечивает более высокую рентабельность и быстрее окупается. «Это ложное представление, поскольку пятизвездная гостиница все равно будет дороже стоить и по месту расположения, и по цене строительства, и по „начинке“, – поясняет Алексис Деларофф. – Возврат же инвестиций в такой отель не всегда будет быстрее, не обязательно и рентабельность окажется выше, хотя отель „пять звезд“ и дает хороший денежный поток. Кроме того, если периодически не обновлять гостиницу, не делать новый дизайн, она за пять лет устареет». В Петербурге возврат инвестиций в гостиничную недвижимость (за исключением отелей «пять звезд»), по оценкам Делароффа, может составлять 8-11 лет.

Решение, в каком сегменте выгоднее вкладывать средства, полагает исполнительный директор Maris|CBRE Максим Михайлов, зависит от предпочтений инвестора: «Если нужен быстрый возврат инвестиций, инвестируют в трехзвездные проекты. Когда инвестор предпочитает зарабатывать на росте капитализации, больше подходят „пять звезд“. Бывают случаи, когда удачливый предприниматель покупает пафосный люксовый отель, вообще не глядя на доходность. Делает он это для повышения собственного имиджа в глазах партнеров и окружающих. Тогда отель может вполне успешно начать работать, при том что его рентабельность превысит 15 лет».

«Если правильно найти место, в проекте гостиницы „три звезды“ возврат капитала всегда будет быстрее, чем в любом пятизвездном проекте, – уверен Блейк Андерсон-Бунтз. – Раньше он составлял 7-10 лет, теперь – 10-12. Однако проекты, которые выйдут на рынок в 2013-2015 годах, будут окупаться дольше, ниже окажется и уровень их прибыльности».

Затем положение может измениться, если реально изменятся инфраструктурная способность Петербурга принимать потоки прибывающих, подход к маркетингу и продвижению региона, визовая ситуация. «Для инвестора главное – как будет заполнена гостиница, – подчеркивает Андерсон-Бунтз. – Поэтому город не сможет найти больше инвесторов для строительства гостиниц, не решив вопрос, как генерировать более значительные потоки посещающих Петербург». И действительно, сегодня прежде всего комплекс именно этих факторов сдерживает инвестиции в петербургскую гостиничную инфраструктуру.